La location meublée non professionnelle (LMNP) est un type d’investissement locatif de plus en plus prisé des Français, car elle permet de se constituer un patrimoine tout en percevant des revenus complémentaires. Pour que l’investissement LMNP soit une réussite, vous devez chercher à décupler à la fois sa rentabilité et vos revenus locatifs. Cela passe par la mise en place des 6 stratégies qui suivent.
1. Investir en LMNP d’occasion pour maximiser la rentabilité brute
Pour augmenter votre rendement locatif, investissez dans un bien meublé d’occasion (ancien) plutôt que dans du neuf. Contactez Revenu Pierre pour découvrir des biens intéressants. Le prix d’achat d’un logement ancien est généralement bien inférieur à celui d’un logement neuf équivalent. On observe souvent une décote de 15% à 25% sur le prix d’acquisition par rapport au neuf. Concrètement, cela signifie que pour un même niveau de loyer, votre rendement locatif brut sera mécaniquement plus élevé. De plus, avec un bien déjà en service, vous touchez des loyers dès le mois suivant l’achat au lieu d’attendre la livraison d’un programme neuf. Vos revenus sont immédiats et leurs montants sont basés sur un historique réel, ce qui rend la rentabilité plus fiable.
Vous pouvez également réaliser de petits travaux ou des rénovations progressivement pour revaloriser le bien et augmenter le loyer au fil du temps. Ces investissements peuvent par ailleurs être déduits fiscalement, augmentant encore le retour sur investissement.
Investissez prudemment : qui dit bien d’occasion dit potentiel d’usure
Avant d’acheter, évaluez l’état général du logement et de ses équipements. Vérifiez la plomberie, l’installation électrique, le chauffage, l’état des peintures et du mobilier fourni. N’hésitez pas à faire appel à un professionnel pour un diagnostic complet. Un logement ancien peut nécessiter des réparations, et il vaut mieux les anticiper pour éviter les dépenses imprévues qui viendraient rogner vos revenus.
Soyez également attentif au classement énergétique (DPE) : un logement classé “passoire thermique” (F ou G) pourrait bientôt être interdit à la location sans rénovation. Cela implique des travaux d’isolation si vous voulez continuer à louer le bien dans les années à venir.
Enfin, si le bien est en copropriété, renseignez-vous sur les charges et travaux prévus. Consultez les derniers procès-verbaux d’assemblée générale pour identifier les éventuels gros travaux à venir. Des charges exceptionnelles non anticipées peuvent diminuer la rentabilité brute de votre LMNP.
2. Choisir le bon type de bien : studio, T2 ou résidence de services
L’offre de logements éligibles en LMNP est variée, et le type de bien que vous choisissez a un impact sur votre rentabilité et vos revenus.
Le studio meublé
Les studios ont une excellente rentabilité locative au mètre carré. En effet, les loyers au m² d’un studio sont supérieurs à ceux d’un appartement plus grand. La demande pour ces petites surfaces est très forte dans les centres urbains.
En louant un studio meublé, vous pouvez généralement fixer un loyer environ 10% plus élevé que pour une location vide équivalente, ce qui dope vos revenus. Ce type de bien attire surtout les étudiants, les jeunes actifs et les voyageurs de courte durée. La vacance locative est donc très réduite.
Certains investisseurs combinent plusieurs baux au fil de l’année (par exemple, bail étudiant de 9 mois puis location saisonnière en été) afin d’augmenter le taux d’occupation.
Notez qu’un studio implique un turnover plus fréquent des locataires et donc un peu plus de gestion. Prévoyez également le remplacement périodique du petit mobilier et des équipements électroménagers.
Appartement T2 (deux pièces)
En plus des étudiants, vous pourrez intéresser des couples, de jeunes travailleurs en début de carrière, voire de jeunes familles avec un enfant en bas âge. La demande locative pour les deux-pièces est importante dans la plupart des villes. Ces locataires ont tendance à s’y installer pour une durée plus longue que dans un studio. Cette stabilité réduit le risque de vacance locative et limite les frais de remise en état entre deux baux.
Côté rendement, un T2 offre souvent une rentabilité brute un peu plus faible qu’un studio. Toutefois, vous bénéficiez d’un loyer absolu plus élevé qu’un studio, avec des locataires plus stables et potentiellement prêts à rester plusieurs années.
La résidence de services
Cet investissement en LMNP consiste à acheter un bien dans une résidence spécialisée et à signer un bail commercial avec un gestionnaire professionnel. La gestion est extrêmement simplifiée et sécurisée. En effet, c’est l’exploitant de la résidence qui s’occupe de trouver les occupants, d’entretenir le bien et qui vous verse un loyer, généralement garanti par le bail. Vos revenus sont sécurisés par un contrat : le gestionnaire vous doit le loyer qu’il y ait un locataire ou non.
La rentabilité nette est un peu plus modeste qu’un bien classique en direct, car le gestionnaire se rémunère sur l’exploitation. Néanmoins, la tranquillité d’esprit n’a pas de prix : vous recevez des loyers sans avoir aucun souci de gestion quotidienne.
Les résidences étudiantes affichent souvent de très bons taux de remplissage dans les villes universitaires en pénurie de logements. Les EHPAD bénéficient de baux de longue durée dans un marché porté par le vieillissement de la population.
3. Sélectionner l’emplacement stratégique : villes, quartiers et proximité
La demande locative et le niveau des loyers, et donc vos revenus, dépendent de la localisation de votre bien LMNP.
La bonne ville
Préférez les villes dynamiques et attractives, où la demande en logements meublés est forte. Les grandes métropoles et agglomérations étudiantes (Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, etc.) sont souvent des marchés tendus où il y a bien plus de locataires à la recherche d’un logement que d’offres disponibles. Ces villes garantissent généralement un taux d’occupation très élevé et la possibilité de pratiquer des loyers exorbitants.
Pensez également aux villes moyennes à fort potentiel (villes touristiques, villes avec un bassin d’emploi en croissance, etc.) où le rapport prix d’achat/loyer peut être intéressant.
Le bon quartier
Tous les quartiers au sein d’une même ville ne se valent pas dans le cadre d’un investissement locatif meublé. Identifiez le quartier qui attire les locataires que vous ciblez. Pour attirer des étudiants, par exemple, un studio à proximité immédiate du campus universitaire ou bien desservi par les transports en commun sera un atout décisif.
Pour des locataires cadres ou des jeunes actifs, privilégiez les quartiers proches des pôles d’affaires, disposant de commerces, de restaurants et d’une vie de quartier agréable.
La sécurité et l’ambiance du quartier comptent aussi : un quartier calme et sûr retiendra plus facilement un locataire sur la durée. Un dernier conseil est de penser sur le long terme : un quartier aujourd’hui prisé peut évoluer positivement ou négativement.
La proximité des services et infrastructures
Dans tous les cas, il faut un bien proche des commodités recherchées par les locataires. Les étudiants comme les actifs apprécient de pouvoir se déplacer facilement et de trouver ce dont ils ont besoin à proximité. Un appartement à moins de 5 minutes ou 10 minutes à pied d’une station de métro/tram ou d’une gare, proche des commerces et des services se louera plus facilement et plus cher. De même, un logement disposant d’un parking, d’un local vélo sécurisé, ou simplement situé dans un quartier où tout se fait à pied aura une valeur locative élevée. Vous attirerez des locataires sérieux plus rapidement et vous pourrez limiter les périodes de vacance.
4. Optimiser la fiscalité grâce au régime réel
La fiscalité est souvent sous-estimée par les investisseurs débutants, alors qu’elle peut faire une énorme différence sur vos revenus nets en LMNP.
Micro-BIC VS régime réel
Par défaut, les loyers meublés sont soumis au régime micro-BIC si vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € (seuil 2023-2025). Le micro-BIC est simple : il applique un abattement forfaitaire de 50% sur vos loyers (seulement 30% pour les locations saisonnières non classées, suite aux réformes récentes) et vous êtes imposé sur l’autre moitié sans autre déduction. En clair, quelle que soit la réalité (emprunt, travaux, etc.), le fisc considère que la moitié de vos loyers est votre bénéfice net imposable (ou 70% pour un meublé touristique classé). Ce régime est facile, mais peu optimisé si vos charges réelles dépassent l’abattement.
En choisissant le régime réel, vous déclarez les loyers encaissés moins les charges et amortissements. Toutes les dépenses liées à votre investissement en LMNP deviennent déductibles. Surtout, vous pouvez pratiquer l’amortissement comptable de votre bien immobilier et du mobilier. Ce mécanisme d’amortissement est le pilier de la fiscalité LMNP.
Les avantages du régime réel pour vos revenus
En cumulant toutes les déductions (charges et amortissements), vous vous retrouvez avec un résultat soit nul soit très faible, même si vous percevez un loyer confortable. Autrement dit, vous pouvez légalement ne pas payer d’impôt sur vos revenus locatifs pendant de longues années grâce à l’amortissement LMNP. L’économie d’impôt réalisée grâce au régime réel vous aide à générer un cash-flow positif ou plus important. Les loyers non pris par l’impôt peuvent servir à rembourser plus facilement votre emprunt ou à financer de nouveaux projets.
Enfin, vous pouvez imputer un déficit LMNP sur vos revenus locatifs meublés à venir pendant 10 ans. Cela signifie que même si vos loyers augmentent plus tard ou que vos charges diminuent, vous continuerez à ne pas payer d’impôt jusqu’à épuisement du déficit reporté. Notez cependant qu’en cas de revente, les amortissements déduits chaque année seront pris en compte (réintégrés) dans le calcul de la plus-value imposable.
5. Choisir le bon gestionnaire pour sécuriser votre investissement
Un mauvais gestionnaire peut transformer un excellent investissement sur le papier en cauchemar financier, avec des loyers impayés, un bien dégradé ou des vacances prolongées. À l’inverse, un gestionnaire professionnel et sérieux vous permettra de toucher des loyers en toute sérénité.
Pour trouver un bon gestionnaire, renseignez-vous sur la santé financière et l’historique du gestionnaire à qui vous allez confier votre investissement. Avant de signer, lisez attentivement le contrat qui vous lie au gestionnaire. Etudiez point par point ce qui est inscrit dans le contrat. Enfin, même avec un excellent gestionnaire, n’abandonnez pas complètement le pilotage de votre investissement en LMNP.
6. Étudier le financement et les aides disponibles
Souvent, un investissement en LMNP est financé en grande partie par un prêt immobilier, et les conditions de ce prêt vont déterminer le montant de vos mensualités. Pour augmenter votre cash-flow (c’est-à-dire la part de loyer qui vous reste une fois l’emprunt remboursé chaque mois), votre taux d’intérêt doit être le plus bas possible. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence entre les banques, ou à passer par un courtier en crédit immobilier qui saura vous obtenir les meilleures offres. Si votre bien nécessite des travaux, renseignez-vous sur les aides financières qui peuvent réduire la facture. L’État encourage les propriétaires, y compris bailleurs, à rénover les logements anciens.
